十年分四期改造！广州康鹭片区更新规划通过，人口或减至7万

广州海珠的城中村改造备受关注，康乐、鹭江片区尤为如此。广州市委、市政府于今年3月成立了康乐鹭江片区城中村改造指挥部，加快推进城中村全面改造。

　　12月20日，《海珠区凤和（康乐村、鹭江村）片区城市更新单元详细规划》（以下简称《详细规划》）经第四届广州市规划委员会地区规划专业委员会第16次会议审议通过。该项目位于海珠区中部，改造范围用地面积为110.17公顷，当属大型建设工程。

　　南都记者从会上获悉，根据《详细规划》，该项目按照“民生先行、灵活分片、动态分期”原则，更新改造过程拟分为四期进行，预计花费十年时间。但最终以批复的实施方案为准。

　　会上提出，凤和片区已面临非改不可的急迫形势，但更需要在时间维度上充分考虑、谋划部署。现场有专家指出，凤和片区改造范围广，不要局限于城市更新项目思维，而要从片区整体规划出发，满足更长远的发展需求。

　　疏解：

　　居住人口或从13万降至7万左右

　　位于海珠区中部的凤和（康乐村、鹭江村）片区，北至新港西路，毗邻中山大学，南临新滘西路，东至广州大道南，西至瑞康路。据相关部门统计，康乐村、鹭江村共有2856户，户籍人口6664人。现状常住人口约13万人，人口密度约11.8万人/平方公里。

　　目前，凤和 （康乐村、鹭江村） 片区与多个现状已建成的居住小区、大型商场、科研院所、学校相接，与五凤村、客村、桂田村、瑞宝村、东风村等城中村相邻，城市建成度较高。片区位紧邻新港西路、广州大道南等城市干道，有地铁8号线、10号线（在建）、11号线（在建） 经过，设有鹭江站、中大南门站（在建） 、五凤站（在建）、逸景路站（在建），交通区位优势明显。

　　根据《详细规划》，划定更新单元范围面积为288.97公顷，占地面积超1.1平方公里，涉及10个控规管理单元，拟采用引进开发企业合作参与改造方式。结合村民改造意愿，将凤和联社康乐村、鹭江村110.17公顷权属用地纳入改造范围。改造范围与片区策划方案一致。

　　这个坐落于广州城央的大型城中村片区，蕴藏着极大的发展潜力。《详细规划》指出，凤和片区地处中大纺织商圈，紧邻中山大学，新港路沿线聚集了多家高等院校、科研院所、创意园、文化设施，形成了一条科技创新产业带，时尚产业、科研创新发展优势显著。但现状空间规模紧缺、公共服务水平不高、产学研转化效能较低，亟待通过城中村全面改造释放存量空间，补齐功能短板，促进产业转型升级、腾退转移。

　　同时，中心城区城中村普遍存在楼宇间距小、人口密度过高、环境卫生条件较差、基础设施和公建配套设施不足、交通组织混乱等重大问题。由于凤和片区外来人口混杂、布匹服装加工小作坊众多，住改商、住改仓现象突出，建筑多为“底商、中厂、上居”，生活生产功能高度混合，使得综合防灾体系较为脆弱，城中村的问题突出和复杂。

　　为此，广州市、区两级政府全面加速推进凤和片区城中村改造工作，消除安全隐患、改善人居环境、补齐公服设施短板，促进中大纺织商圈产业转型升级和梯度转移，优化基层治理，解决民生问题。

　　通过本次改造将达到疏解人口的目的。会上有专家提出，1.1平方公里内的原有13万居住人口，疏散后要降至7万人左右，道路密度从6.8提升至12，为支撑地区发展提供物质条件。

　　设计：

　　时尚产业、城市生活、自然生态跨界融合

　　根据《详细规划》，凤和片区以“创享智谷，公园‘尚’城”为设计愿景，强调时尚产业、城市生活、自然生态的跨界融合，塑造一个面向未来、灵活多元的生产型产业社区。

　　为此，规划提出了四大设计理念：内外协调的城市形态、开放共享的无界慢网、新旧融合的城市文脉、产城融合的活力社区。

改造效果示意图

　　具体看来，城市形态上考虑与周边城市环境关系，通过视廊控制，优化范围内建筑高度及城市空间布局，形成两大塔楼聚集区，地标高度不超过250米，补充广州天际线高度及丰富节奏。片区内居住建筑总体控制在150米内，商办建筑则总体控制在250米内。

　　同时，以10分钟步行距离为基础，设置大型开放空间，并以康乐涌等水系和林荫道为脉络进行联系，形成城市的整体公共领域的空间骨架，打造五大各具特色的大型开放空间。

　　由于场地拥有多处历史文化资源，以及近现代轻纺城，通过对历史文化节点的保留，可重塑独具特色的城市文化走廊。据悉，片区拟规划祠堂集群空间，连同区域的纯阳观、轻纺城等新旧文化节点，打造串联古今的文化走廊，展现龙舟文化、宗亲文化和现代时尚文化的魅力。

　　此外，构建功能复合的时尚文化创新走廊。围绕两大功能核，配合构建总部经济和超级T台时尚产业，配套商业产业服务中心与平台，实现高效的科研成果至产品的转化。

　　在这个未来的产业社区里，按照总人口要求，项目拟设置公共服务设施共309处，其中市区统筹级设施13处，街道级配套设施34处，居委级及其他公共服务设施262处，计容建筑面积25.44万平方米，配置了学校、养老院、社区卫生服务中心、文化站、变电站、垃圾压缩站、环卫停车场等公益性设施，公服设施建设量占居住总建设量比例11%。公服市政、道路交通、绿地用地占改造范围总用地面积的55%，提升片区公共服务水平。

　　产业：

　　构建“1+1+1”都市时尚与现代科创产业体系

　　凤和片区内，著名的中大纺织商圈被视为广州服装产业“大中台”，已形成紧密的生态闭环，面对高质量发展要求，亟须延续商圈生态并巩固提升。然而，凤和片区现状缺乏与科创要素高适配的优质载体，需借力产业空间双升级，加速市场化科创生态发展。

　　广州打造万亿级时尚产业集群战略规划，指引中大纺织商圈转型升级，海珠区也规划引导凤和片区时尚提质与科创导入“双轮驱动”。今年4月，《中大纺织商圈发展规划纲要》正式发布，为片区产业提质提供了新的机遇。

　　此次片区改造规划提出了打造国际时尚创新活力区，形成中央活力区与产业活力区的城央产城融合示范，统筹解决片区所在的中大纺织商圈产业的“留”和“转”问题，确保优质企业就地升级，延续产业优势和经济活力。片区布局“都市智纺+城央科创+活力消费”三大功能，于南泰路-叠景路沿线布局产业地块，形成高品质、集聚化的产业走廊。首次在城中村改造中提出配置综合产业用地，为优质企业就地升级提供了产业载体保障。

　　从产业发展策略看，凤和片区以都市纺织升级为根基、以科技创新转化为新动能、以活力消费导入为特色，着力在更新改造中延续城脉、文脉、商脉，通过“智纺凤和、科创凤和、活力凤和”策略构建“1+1+1”都市时尚与现代科创产业体系，形成凤和片区“一带四区”的产业格局，“一带”指产业集聚创新带，“四区”指时尚智纺示范区、科技创新发展区、活力消费体验区、滨水品质国际社区。

　　“智纺凤和”立足延续中大纺织商圈优势与产业生态的目标，提出“保留部分关键生产、分类施策重组企业结构、打造数字供应链平台、品牌集聚设计孵化”四大发展策略，构建都市时尚服装智造基地，包含都市工业、设计打板、数字供应链、品牌孵化、时尚总部。

　　据统计，凤和片区内有“种子企业”65家，这些企业特点在于保留升级意愿高、有升规纳统潜力、生产环节是片区刚需，需要保证区域产业生态。由于服装生产具备轻产品、轻设备等特征，且小规模企业对层高也无特殊要求，适宜上楼生产。

　　因此，《详细规划》提出，凤和片区可保留设计打版、小单快返核心生产环节，引导片区种子企业原地保留升级，重点导入设计打版、小单快返等可满足产业上楼要求的小规模服装生产环节，通过裙楼布局生产功能+塔楼布局办公功能，实现垂直化空间最大化利用。

　　根据前期调研访谈与企业需求摸查，基于与现状产业协同集中布局、优先安置、避免功能混用用地条件满足产业上楼垂直布局四大原则，《详细规划》建议选择瑞康路沿线用地布局。为保证商圈产业生态完整性与延续性，建议重点保留种子企业和规上企业90-100家，预计所需产业上楼体量为9万平方米。

　　“科创凤和”聚焦三大方向，导入市场创新主体与科创服务主体聚焦新材料、人工智能、数字创意三大方向，重点导入孵化器运营机构、初创企业、加速企业种子独角兽企业等市场主体，引入公共平台与科创服务机构，搭建技术创新与服务创新的科创全链条，包括独角兽科创硅楼、产学研创新中心、国际人才科创牧场、数创文娱聚合中心，打造凤和活力科创社区。

　　“活力凤和”则通过活动引领树品牌、消费引流带流量、商旅提质强服务、人才集聚优配套，多元业态融合打造广州活力新地标与城央产城融合新标杆。

城市设计图

　　值得一提的是，该项目改造范围内及周边已规划建设大量商办建筑、产业空间载体相对未来发展需求较为充足，产业建设量占比按照改造范围内产居比4:6控制。

　　有专家建议，片区服装产业特色鲜明，去留备受关注。规划可进一步征求区域内如广州美术学院等高校，以及相关行业协会的建议，凸显改造的特色化。

　　交通：

　　加强对外交通能级，落实11条区域通道

　　对于凤和片区改造而言，交通尤为重要，现场多位交通领域专家对此予以强调。“凤和片区的交通规划同样需要跳出项目本身范围去思考，不仅是内部交通，更是对外交通，将研究范围进行扩大。”有专家指出。

　　《详细规划》指出，现阶段，凤和片区南北向骨架路网初步建成，东西向通道仍缺乏。地区服务性道路以支路为主，道路微循环较差。区域道路交通运作压力大，主要交叉口高峰期容易出现交通拥堵。

　　为此，此次改造将加强外“畅”交通，落实规划11条区域通道，如广州大道南快捷化改造等，提高对外交通能级，并提升片区与区域通道转换节点衔接。有专家对此提到，目前片区最大的交通瓶颈在于客村立交，建议对其进行改造，使得广州大道作为南北交通要道进行更好地升级。

　　《详细规划》建议，片区结合地块开发，逐步完善骨架路网，同步统筹改造范围外道路实施。

　　在公共交通设施上，片区规划形成“四线七站”，站点800米覆盖率100%，站点密度达2.1个/千米。“四线”包括地铁26号线、8号线、10号线、11号线，“七站”包括鹭江站、五凤站、逸景路站、上涌公园站、中大站、规划站点1、规划站点2。此外，强化“慢行+公交”衔接，慢行道密度超过12公里/平方公里。

　　停车交通设施规划或将按照公共泊位占商办总泊位10%-15%落实公共停车场，对轨道站周边的商务、商业用地实施停车配建按80%折减。有专家建议称，应推动片区地下空间车库进行共享整合，通过借助智慧交通系统加强有效管理，对于片区交通大有帮助。（南都记者 莫郅骅 通讯员 穗规资宣）