北上广深年内卖地收入破5000亿 恐加剧楼市分化

昨日(12月24日)，当代节能置业股份有限公司以6.85亿元竞得北京市大兴区采育镇DX10-0001-6006地块二类居住用地地块国有建设用地使用权，其他三块一同竞拍的土地均受到房企的青睐。

　　这只是北京今年土地市场火爆的一个缩影。中原地产研究总监张大伟告诉《每日经济新闻》记者，12月可能还有部分工业地块出让，预计2013年北京土地出让金将接近1850亿元。

另外三个一线城市也不逊色。据中原地产报告统计，截至12月23日，北上广深土地出让金均创新高，合计突破5000亿元，其中上海更是历史性地创造了2000亿元的单一城市土地出让金纪录。

　　同时，全国整体住宅用地成交量也呈现上涨态势，市场给明年的楼市出了一道难题：究竟是土地供应带动楼市供应继而房价涨势放缓，还是因高地价而加强房价上涨压力？多数专家认为，一线城市房价上涨压力仍然很大，但部分三线城市将可能出现房价下跌。

　　住宅用地成交增速超商办用地

　　据中原地产统计，截至12月23日，北上广深4个一线城市合计土地出让金达5014亿元，比2012年全年的2005亿元上涨150%。4个城市的排位来看，上海稳居第一出让金为2177.98亿元，北京紧随其后高达1736.14亿元，广州和深圳分别为650.89亿和449.83亿元。

　　今年整体土地市场都迎来 “春天”，中指院年度报告显示，2013年1~11月，全国300个城市土地出让金总额为2.7万亿元，已大幅超过去年全年的2.1万亿元，同比增长62.2%。从不同阶段来看，三季度各类土地出让金最高，达8957亿元，同比增长69.0%；10~11月涨幅回落至35.7%。

　　在加推供应和房价上行的双重背景下，今年住宅用地受到热捧。中指院报告显示，2013年1~11月，全国300个城市各类土地共成交12.6亿平方米，同比增长13.1%。其中住宅用地成交4.6亿平方米，超过去年全年总量，同比大幅增长34.2%，结束连续两年的同比下降趋势，且增速自2010年后首次超过商办用地。

　　张大伟表示，从全国土地市场看，土地财政导致在楼市火爆的时候，政府意愿更多卖地，部分高价地的出现又促进了房价上涨。

　　上海易居房地产(行情 专区)研究院研究员严跃进告诉 《每日经济新闻》记者，相比工业用地和商办用地，住宅用地对于地方政府的财政收入增加贡献更大，同时也有利于稳定房价。

　　张大伟指出，这在出让金创新高的一线城市表现十分明显，2013年北京土地供应总量中，住宅类土地供应首次超过五成，今年的住宅类土地供应建筑面积也超过了1200万平方米。

　　中指院报告显示，“1~11月，全国300个城市各类用地平均溢价率为16.3%，较去年同期提高9.4个百分点。其中，住宅用地溢价率为19.5%，商办用地为12.7%，分别比去年同期高11.3和6.0个百分点。”

　　中指院常务副院长黄瑜表示，品牌房企在良好销售业绩和积极融资的支撑下，对于优质地块的储备趋于迫切，与去年谨慎拿地不同的是，品牌房企针对一线城市优质地块不惜重金争夺，催生出高总价、高溢价地块不断出现。

　　明年楼市政策导向分化或加剧

　　12月18日，上海临港新城主城区WNW-A1-14-1商住地块被上海锦绣投资管理有限公司以3.02亿元夺下，溢价率高达406.9%，楼板价15358元/平方米，远高于12000元/平方米的临港新城板块新房成交均价，堪称“面粉贵过面包”，类似的情况在今年土地拍卖中屡见不鲜。

　　中指院数据显示，2013年全国住宅用地楼面地价前十名价格水平全面提升，由2012年的19000~40000元/平方米上浮至27000~73000元/平方米，单价最高的北京农展馆8号地块楼面均价达73099元/平方米。

　　全国整体住宅用地土地成交量价齐升的态势，给明年楼市出了一道难题。

　　张大伟认为，就北京而言，住宅类供需可能在2014年有明显缓解，供应的自住型商品房面积已超过2万套，21宗土地，将在2014年6~8月份集中上市，商品房住宅部分年内供应的土地也有望突破10万套。整体土地供应在2013年明显增加，这将缓解明后年的住宅供需结构。

　　但他同时提醒，土地价格的上涨明显影响了购房者、开发商的预期，各地都出现了部分地块楼面价超过周边在售物业价格的现象，这将影响明年房价的走势。

　　多数研究者认为，明年不同城市楼市量价走势和政策导向的分化会进一步加剧。

　　“一线城市和热点二线城市供不应求压力持续，虽然2013年新开工项目将增加2014年供应，但高地价使得当地房价上涨压力依然突出，政策有加码可能。”中指院常务副院长黄瑜说。

　　黄瑜提供的数据显示，截至2013年11月，一线城市可售面积较历史高位下降4%，平均出清周期降至9个月；典型二线城市出清周期保持在10个月左右；典型三线城市可售面积已升至历史高点，平均出清周期高达37个月，去库存压力突出。

　　中国社科院财经战略研究院12月18日发布的《住房绿皮书》指出，以中西部地级市为主体的三、四线城市在大城市化趋势和县域经济快速发展的夹击下，经济出现相对空心化，住房市场将延续2012~2013年滞销态势，部分城市房价可能步入下跌通道。

   2013楼市房价分化明显：一半海水一半火焰

　　2014年的房价是继续冰火两重天，还是泡沫破灭，亦或是涨幅趋缓？辩论正酣，房价走势仍在云山雾罩中。

　　2013年，“日光盘”、“地王”等现象屡见不鲜，甚至多到让人感到疲惫。但值得注意的是，依然有不少地方房价犹如股市般惨跌。因此，2013年房地产市场的真实写照是：一边是一线城市连续20余月的高涨，一边是温州等城市连续26月下降；一面是“地王”迭出频遭哄抢，一面却是无人问津。

　　即将到来的2014年，房价走向何方？

　　双城记：忙着接生意和忙着找生意

　　这就是李丽和谷建光的2013，相同的是都更加忙碌；不同的是，一个忙着接待购房者，而另一个则在忙着寻找购房者。

　　房产经纪人作为连接市场买卖双方的桥梁，他们的生活从另一面反映了当今的市场。但由于房地产市场的冷热不均，因此对于他们而言，虽然在不同城市做着几乎同样多的工作，但是却过着截然不同的2013.

　　晚上9点，北京链家地产朝阳区一家门店的会客厅里，置业顾问李丽正在与客户小声交谈，她的手机攥在手里，隔几分钟响一次。玻璃茶几上的纸杯冒着热气，墙角的饮水机边摆着十几个各式各样的水杯。旁边前台坐着她的三位同事，正在轮流接电话。里面套间的三排工位上也坐满了人，各自在忙碌自己的事情。

　　李丽的销售业绩在这个门店排名第一，忙碌已成为她2013年的生活常态。刚送走客户的她，在饮水机上找到自己的杯子，匆匆喝了口水，然后转身从衣柜里拿出羽绒服，边走边穿的同时掏出手机开始拨号。

　　“今天得去一个业主家取钥匙。”李丽说，这套房在两个月前签约，是附近罗马家园小区一套54平方米的一居室，原业主以272万元的价格转手卖出，今天是三方约定的最后交接时间。

　　巧合的是，刚才在门店与她交谈的这位客户，在同一个小区也有一套房子正想出手，面积51平方米，报价也是272万元。李丽说，“最近房价还在涨，算下来之前那套房子从签约到现在已经涨了10万左右。”

　　工作的忙碌，为她带来的是更为实际的回报。李丽说，目前为止今年她已经可以拿到至少23万元的销售提成，“是税后的，逐月结算，就是税多了点”。她还说，其他门店的同事，还有人今年可以拿到超百万的提成。

　　与李丽不同，在中国另外一端的谷建光却一脸愁容。谷建光是温州天浩置业有限公司世贸店销售经理，对他来说，2013年的楼市不是在“燃烧”，而是在“冷却”。

　　8日下午5点半，温州天浩置业一家门市工作人员已经开始准备下班。而此时一看房者推门而入，工作人员便像看到“猎物”一般上前询问，忘记了已到下班时间。

　　谷建光说，温州房价已经超过20个月连续下降，在购房者“买涨不买跌”的心理下，每日登门询价、了解合适房源的客户从过去的5、6人下降到3、4人，减少了30%左右。

　　“现在不光是我们没活做，就连买卖双方的主动权都掉了个儿。”谷建光说，过去卖家很牛，从没有讨价还价一说，甚至还经常随意“跳价”，但现在却相反，买家开始牛起来。

　　谷建光说，虽然现在显得空余时间多了，但为了抢客源，工作量较之前加大了一倍。温州楼市缩水前，我的工作蛮轻松，一天只带一两个客户去看房。现在由于成交量大幅下降，同行竞争又很激烈，我一天要带三四个客户看房，而且约客户看房越来越难。过去只需隔3天和房东电话沟通一次，询问有无降价考虑，现在半天就得打一个电话。特别是我还要花很多精力帮助买家分析市场，告诉他现在楼市已经成功“筑底”，引导他“该出手时就出手”。

　　这就是李丽和谷建光的2013，相同的是都在变得更加忙碌；而不同的是，一个忙着接待购房者，而另一个则在忙着寻找购房者。

　　房价分化明显：冰与火

　　市场分化是今年房地产市场表现的重要方面。现在房地产市场已告别铁板一块的格局，全面分化。不同级别、不同类型的城市均有分化。

　　一套90平方米的住宅，一年间整整涨了200万元，这是发生在北京的真实故事。2013年初李响在中信城购入一套92平方米的住房，购入时房价已比2012年底第一次看房时的450万跳价60万元涨至510万元，谁知仅在李响购入后一个月，房价便直线上涨至620万元。而就在前几天，又有中介打电话给李响，希望他能以720万元的价格出手。

　　在李响的房子不断涨价的同时，温州房价却惨遭“腰斩”。几个月前，国家统计局公布全国70个城市房价中，在一线城市同比涨幅全面超过20%的同时，唯独温州却应声下跌，“只涨不跌”的温州一时间成为“腰斩”、“缩水一半”的代名词。

　　温州市正合房产营销公司董事长陈鸿对此分析称，温州房地产市场此轮跟风降价的主要原因是开发商和房东们普遍存在“逃跑心理”。在债务危机的影响下，谁也不敢提价，能将房子尽快脱手、逃跑抽身就谢天谢地了。

　　值得注意的是，债务危机的影响可能只是其中一方面，除温州外，鄂尔多斯、东营、铁岭、常州等地也纷纷曝出房价大幅下跌，甚至“鬼城”、“空城”频现。

　　对此，住建部政策研究中心房地产处处长赵路兴在接受《经济参考报》记者采访时表示，市场分化是今年房地产市场表现的重要方面。他认为，现在房地产市场已告别铁板一块的格局，全面分化“不同级别、不同类型的城市均有分化。”

　　的确，日前住建部政策研究中心主任秦虹在2013腾讯房产年度峰会就指出，从一线城市来看，今年房价同比涨幅超过20%；从70个大中城市来看，其平均涨幅不到10%；而从全国657个城市来看，房价同比上涨仅不到5%，甚至还有一些城市的房价是下跌的。

　　对此，中国社会科学院财经战略研究院近日发布的《中国住房发展报告》也作出相似判断，2012至2013年，一二线城市房价上涨较快，三四线城市出现结构分化。

　　赵路兴认为，造成分化的主要原因在于，在城镇化进程中不同城市创造的就业岗位数量以及吸引力不同。我国城市对人口没有做到层层截留，中小城市本应起到吸纳人口的作用，但我国现阶段实际上却是中小城市人口净流出，大中城市人口状态平衡，特大城市人口净流入，也就是城市规模越大，经济发展越好，就业岗位越多，吸引的人口越多，造成了供求不平衡进一步加剧。

　　秦虹表示，市场分化格局背后的原因是，大城市特别是一线城市人口集中的速度非常明显。北京统计局公布的北京市新增就业人数显示，2007年到2012年北京每年新增就业人数稳步增长，2012年是44万，今年1到6月份北京新增就业人数已经达到41万。

　　除城市对人口吸引力不同外，赵路兴还认为房产的投资功能是支撑房价分化的另一因素。他表示，由于房地产资本、资产属性突出，投资特征明显，且城市越大投资取向越明显，也不同程度影响了房价的涨跌幅度。尽管经过‘国五条’等行政性政策的压制，但一线城市与省会城市等重点城市中投资性需求仍难以完全清除，强需求产生的高房价预期支撑着房价不断上涨。

　　加码或放松：调控不再一刀切

　　在各地房地产市场分化的同时，调控政策也不再是之前的“一刀切”，这一点在最新一轮的各地对房地产调控上已明确显现。

　　受房价上涨压力的影响，四个一线城市纷纷收紧调控，并蔓延至部分二线城市。截至目前，北京、广州、上海、深圳、武汉、南昌、厦门、南京、长沙、沈阳、杭州、福州、太原、哈尔滨、西安、乌鲁木齐、郑州17个城市均已“加码”调控。与之相对的是，徐州却传出“限购”放松的消息，加之前期已有温州、芜湖等城市悄然放松调控，标志着楼市调控已呈现分化趋势。

　　2014房价：云山雾罩中

　　房地产调控长效机制在2014年出台的预期加强；房地产市场起决定性作用的资金面也面临重要变数。

　　2014年的房价走势如何，冰与火会否持续，泡沫会否破灭？进入年底，关于房地产价格走势众说纷纭，观点不一。

　　总体看来，影响2014年房价的因素主要有两条：一是调控方式，二是资金面。

　　由于限贷限购等行政手段多次运用后不见效果，信息联网、房产税等房地产调控长效机制在2014年出台的预期加强。

　　中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞表示，以往的住房市场调控存在两大教训，一是过于排斥市场投资投机，单纯地认为投资投机将推高房价激化矛盾，而忽视了住房投资投机起到沟通当前与未来需求桥梁的作用。过于高估政府管控房价的能力，而忽视了市场调节机制本身作用的发挥。事实证明，政府难以有效管控房价，未来平抑房价调节供求还需要更多地依赖市场机制作用。

　　因此，倪鹏飞认为，未来中国住房政策取向应弱化行政管控，使市场机制能够充分发挥作用，通过深化市场改革，最大限度改善居民实际住房条件。具体概括为，建立自住为主、适度投资、市场调节、政府监控的市场架构。

　　“对于一线城市等上涨过快的城市，短期内仍应使用行政手段进行调控。而中小城市则应以经济手段为主，略有管制即可。”赵路兴表示，抑制楼市投资投机性将长期不放松。短期内，“限购、限贷”等措施不会退出，而目前来看，楼市急需的是房产税、信息联网等长效机制的建立，以对楼市预期形成较好管理。

　　除调控影响外，对房地产市场起决定性作用的资金面也面临着重要变数。

　　日前，美联储宣布从明年1月起，将每月850亿美元的购债规模缩减100亿美元至每月750亿美元。美联储重申，只要失业率处于6.5%之上，并且通胀预期不超过2.5%，将继续把联邦基金利率保持在零至0.25%的超低区间。

　　著名财经评论员马光远认为，美联储退出Q E有可能把中国房地产打回原形。马光远表示，美联储如果退出量化宽松政策，多年以来靠潜伏的国际资本支撑的中国高房价将迎来真正的重击。

　　中原地产市场研究部总监张大伟分析认为，一旦Q E退出将给房企海外融资带来很大难度，这将导致房企的融资成本和汇率风险大大增加。房企在海外融资的难度将加大，可能被迫抛售房产以应对流动性危机，而大量卖房就会增加市场供给，从而迫使房地产价格下降。

　　国家信息中心首席经济师范剑平认为，从近两月月度投资来看，投资和总投资增速下滑较快，而对应的利率却在明显上升。他认为，2014年将会延续2013年的情形，资金利率水平很难有明显下降，这就意味着，即使2014年仍然对房地产采取容忍态度，房地产依然会面临高资金成本，甚至会在资金成本的压力下，造成供给紧缩。

　　华远地产董事长任志强则表示，中国房地产业并没有实质性的泡沫。但2014年总体房价增幅将趋缓。“我们看2014年，总的趋势是看涨的，但是增幅放缓，如果说具体区间，则有可能从两位数降到一位数。”

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　　冰火房地产

　　2013年房地产市场最突出的特点便是“涨”与“跌”的共存，一线城市房价暴涨高烧难退，三四线城市“鬼城”、“鬼楼”频现，透出阵阵寒意。冰与火成为2013房地产市场的最好诠释。

　　日前，“房”字被评为2013年度国内热字第一名，佐证了2013“房”市之热。但随着房地产调控方式的转变以及资金面的变化，2014年房地产市场将以怎样的面貌呈现，值得期待。（经济参考报）